Construire un patrimoine en béton

Soutenu par des taux de crédit bas, le marché immobilier a été dynamique en 2016 et devrait être encore favorable cette année. Aussi, pourquoi ne pas en profiter pour investir dans la pierre : acheter sa résidence principale, une maison de vacances, profiter du dispositif Pinel pour louer ou transmettre, voire devenir propriétaire d’un parking, d’une chambre de service ou d’une part de SCPI ? Ces placements sont accessibles même à des petits budgets. « Que Choisir Argent » consacre son dossier aux différentes options permettant de se constituer un patrimoine immobilier adapté à ses besoins, ses capacités financières et son profil de risque. L’achat sur plan aussi appelé « Vefa » (vente en état de futur achèvement) constitue une alternative, mais attention à ses nombreux risques. Le dossier évalue les avantages fiscaux qui découlent de telles acquisitions et envisage la question de la transmission du patrimoine (donations, etc.).

Etes-vous prêt à investir ?

Parce qu’il est réputé pour avoir une rentabilité attractive et qu’il permet de diversifier son patrimoine, le placement boursier peut constituer une stratégie pertinente. « Que Choisir Argent » enquête pour mieux comprendre les divers supports existants (actions, obligations, fonds et SICAV, trackers ou ETF, assurance vie, PEA, compte-titre et investissements socialement responsables), et le fonctionnement des placements où il faut accepter le rapport rentabilité/risque. L’article précise comment déléguer la gestion de ces placements, avec un encart dédié aux robots-advisors, véritables plateformes automatisées, mais aussi comment prendre en compte tous les frais (frais d’entrée, de gestion, de courtage, d’arbitrage, de sortie) et la fiscalité des revenus, des plus-values, de la transmission. Enfin, des arnaques existent : « Que Choisir Argent » indique comment s’en prémunir.

Peut-on troquer un placement contre un autre ?

Depuis le 6 février 2017, un service d’aide à la mobilité bancaire, inscrit dans la loi Macron, permet de simplifier le passage d’une banque à une autre, mais pour les comptes de dépôt et non les produits d’épargne. « Que Choisir Argent » fait le point sur ces placements. Ceux d’épargne dite réglementées comme le livret A, le livret d’épargne populaire, etc. ne peuvent être transférés mais doivent être fermés, et un nouveau compte doit être ouvert dans le nouvel établissement, les intérêts étant perdus pendant le délai nécessaire à ces opérations. L’épargne logement et le compte épargne logement à taux fixe ainsi que les comptes-titres ou plans d’épargne en action, parfois très diversifiés, sont plus complexes à transférer : l’article compare le coût des transferts sortants de ces produits dans 5 banques. L’épargne retraite, du fait de sa longévité, comporte, elle, un régime particulier : la loi fixe le montant de son transfert – pas plus de 5 % du montant de l’encours (épargne et intérêts) si le contrat a moins de 10 ans et gratuité pour ceux âgés de plus de 10 ans. D’autre part, c’est le nouvel assureur qui se charge des modalités de transfert, et des modifications de contrats peuvent advenir (par exemple pour convertir un contrat Madelin en Perp). L’article détaille les possibilités de se diversifier ou d’obtenir un fonds plus performant lors du transfert. Enfin, les contrats d’assurance-vie ne peuvent être transférés et doivent être résiliés si l’on veut les retirer d’une banque : « Que Choisir Argent » donne des conseils pour déterminer quels contrats conserver et quelles souscriptions nouvelles sont pertinentes. Enfin, un tableau compare 5 contrats multisports performants suivant leurs frais et leur rendement.

Les lendemains des fonds en euros

La chute historique des rendements servis par les fonds en euros incite les réseaux de la bancassurance à orienter leur clientèle vers des contrats en unités de compte (UC), plus risqués mais potentiellement plus rémunérateurs. Un tour de passe-passe qui transfère une prise de risque vers les épargnants car, contrairement aux fonds en euros, les assureurs ne garantissent pas les sommes placées sur les UC. En raison de la volatilité des marchés boursiers, la rémunération des fonds en euros est plus incertaine, passant sous la barre des 2 % en 2016 contre 2,3 % en 2015, une baisse qui devrait se poursuivre. Ce contexte morose est accentué par un dispositif de la loi Sapin 2 qui prévoit la possibilité de restreindre, voire de bloquer temporairement les rachats de contrats par les particuliers. Les pouvoirs publics et les assureurs cherchent à se prémunir en cas de forte remontée des taux obligataires. Pourtant, les provisions pour participation aux bénéfices (PPB) qui garantissent le capital des assurés ne manquent pas. « Que Choisir Argent » a comparé 15 fonds en euros aux performances satisfaisantes et attire l’attention sur les divers frais qui ont pour effet de minorer les gains.

Quelles conséquences pour les épargnants ?

La loi du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, dite loi Sapin 2, met en place diverses mesures dont certaines sont emblématiques : création d’un répertoire numérique public des représentants d’intérêts et d’une Agence française anticorruption, meilleure protection des lanceurs d’alerte… Ce texte a aussi pour vocation de protéger davantage les épargnants. Parmi ses dispositions, la possibilité de résilier chaque année son assurance emprunteur au profit d’une autre pour les prêts immobiliers contractés depuis le 9 février 2017, un droit étendu aux emprunts en cours à partir du1er janvier 2018. Les épargnants aux revenus modestes pourront débloquer sous certaines conditions leur plan d’épargne pour la retraite populaire (Perp), un produit financier qui était peu adapté à ceux qui l’avaient souscrit. Toute publicité pour les sites de trading proposant des produits financiers à haut risque sera interdite afin que les particuliers ne tombent plus dans le piège. Enfin, une mesure accueillie moins favorablement par les épargnants mais validée par le Conseil constitutionnel permettra de limiter ou de geler les retraits sur les contrats d’assurance vie en cas de crise financière.

Malchance ou mensonge ?

De nombreux particuliers propriétaires de logements Pierre & Vacances (propriétaires de résidences de tourisme, de cottages Center Parcs ou encore de résidences Seniorales) crient leur mécontentement. Sur le papier, ils ont signé contre une promesse de loyers garantis mais se retrouvent, au fil des ans, obligés d’accepter la baisse de prix imposée par Pierre & Vacances, gestionnaire de leurs biens. Ce dernier a-t-il fait preuve d’un « manque de sincérité » envers ses clients ? « Que Choisir Argent » explique la stratégie du groupe et la situation dans laquelle se trouvent aujourd’hui bon nombre d’investisseurs. Nouveau projet porté par Euro Disney et Pierre & Vacances, le Village nature, près de Marne-la-Vallée, devrait ouvrir prochainement à Bailly-Romainvilliers. Pourtant, là encore, les inquiétudes sont permises, d’autant que le taux d’occupation annuel retenu pour une rentabilité promise de 4 % net n’est pas indiqué.