Investissement à haut risque

L’investissement dans une résidence services (logements meublés avec équipements collectifs pour touristes, étudiants ou seniors) séduit de nombreux épargnants pour sa fiscalité avantageuse et son rendement attractif. La défiscalisation porte sur une réduction d’impôt, le remboursement de la TVA du prix d’acquisition, des loyers a priori garantis susceptibles de rembourser l’emprunt. Le régime fiscal des recettes locatives est celui des bénéfices industriels et commerciaux (Bic), qui permet au propriétaire de déduire ses charges courantes ainsi que les frais d’entretien et de réparation du logement, sans oublier une fraction de la valeur du bien. En fait, l’acquéreur signe un bail commercial dont il délègue la gestion à l’exploitant de la résidence. Ce placement immobilier complexe s’apparente plus à un produit financier dont le rendement n’est pas toujours au rendez-vous. De nombreux épargnants ont vu les gains espérés fondre de moitié pour diverses raisons : une mauvaise gestion de l’exploitant, un net recul de l’activité touristique, des emplacements inappropriés, des loyers plus élevés que ceux du marché local… « Que Choisir Argent » a comparé les différents secteurs d’investissement (8 résidences étudiantes, 8 résidences de tourisme, 4 résidences d’affaires et 8 résidences pour seniors) et estime que ce placement est plutôt réservé aux investisseurs avisés

À quoi servent-ils ?

Il existe en France plus de 3 000 cabinets de conseil en gestion de patrimoine indépendants (CGPI). Ils assurent des transactions immobilières et, en tant qu’intermédiaires financiers, orientent les épargnants vers des stratégies d’investissement adaptées à leur situation. Pour autant, choisir le « bon » conseiller n’est pas si simple. Le titre n’est en effet pas réglementé. A minima, un CGPI a majoritairement le titre de conseiller en investissement financier (CIF) délivré par l’Autorité des marchés financiers. En outre, comme il se rémunère par des commissions sur les produits financiers qu’il vend, il peut être tenté de privilégier les placements les plus lucratifs pour lui, souvent malheureusement aussi les plus dangereux pour l’épargnant. « Que Choisir Argent » rend compte des activités et des devoirs de ces professions méconnues – CGPI, CIF et CIP (conseil en investissement participatif) – mais aussi des dérives possibles qui les menacent. Il confronte le modèle français des rétrocommissions au modèle britannique et donne quelques clés pour bien choisir son CGPI

Évitez les pièges des fonds structurés !

La baisse des rendements des fonds en euros incite les épargnants à s’orienter vers des placements plus rémunérateurs. Profitant du vent favorable, les banques et les compagnies d’assurances poussent leurs clients à souscrire des contrats d’assurance vie libellés en unités de compte (UC), certes plus attractifs mais beaucoup plus complexes et risqués ! Certains les nomment à juste titre « double peine ». « Que Choisir Argent » explique le principe de ces « fonds à formule » encore appelés « fonds structurés » et alerte sur les divers frais (frais d’entrée, frais de gestion, etc.), souvent invisibles, à supporter et qui minorent les gains. Contre la promesse de revenus prometteurs mais incertains, mieux vaut jouer la prudence, comme l’attestent les résultats des fonds Odéis 2007 Automne ou des fonds Doubl’Ô. Quant aux autres supports proposés pour valoriser son assurance vie, leur intérêt est variable. Dans ce type d’affaires, Natixis Asset Management (NAM) est régulièrement citée. La société aurait, en effet, mis en place une technique défavorable à ses clients : la « bilantiarisation ». Explications.

Ces français qui habitent une zone à risques

Suite à l’explosion de l’usine AZF en 2001, la loi du 30 juillet 2003 va plus loin que la législation européenne réglementant les sites industriels classés Seveso 1 ou 2 suivant leurs risques. En effet, avec les PPRT (Plans de prévention des risques industriels) c’est l’urbanisme et la proximité de la population près de ces sites qui sont réglementés. « Que Choisir Argent » enquête sur l’application de ces dispositions touchant au foncier : le fonctionnement par zones (rouge, jaune, bleue ou verte), lesquelles délimitent le secteur d’expropriation, de délaissement pour mettre en demeure la commune de racheter la maison du riverain, ainsi qu’un secteur de prescription où les logements font l’objet de travaux de protection. Les riverains, qui doivent être sollicités, le sont-ils vraiment et quels sont leurs moyens d’action ? Quels dialogues sont possibles avec les industriels et avec la commune ? Les zones sont-elles réalistes ? L’État prend-il les travaux en charge ? Les mesures de protection sont-elles efficaces ? L’article propose également de mieux comprendre comment est déployé le PPRT dans la vallée de la chimie, à Feyzin dans le Rhône et à Mardyck près de Dunkerque…

En route vers les nouveaux "Eldorado"

Pour améliorer son patrimoine, investir dans la pierre à l’étranger peut être un projet intéressant. « Que Choisir Argent » a ainsi enquêté sur le marché immobilier aux États-Unis, au Canada francophone, au Portugal, en Espagne, en Allemagne, en République dominicaine et en Thaïlande pour déterminer les avantages et les inconvénients d’un achat immobilier hors frontières, avec à chaque fois le témoignage d’un consommateur ayant franchi le cap. L’interview du fondateur d’un cabinet conseil d’investissement immobilier aux États-Unis et au Québec, des conseils pratiques pour lever des freins, des adresses clés et des éclairages de vocabulaire sur les différents types de rendement brut, net ou net-net complètent ce dossier